东营房价2019即将暴涨?「105会客厅」2018多地房产市场调控松绑,2019房价会大涨吗?

发布时间:2019-04-03 05:59:47 来源:东营房产 关键词:东营房价2019即将暴涨
东营房价2019即将暴涨?
原文标题:「105会客厅」2018多地房产市场调控松绑,2019房价会大涨吗?
原文发布时间:2019-01-08 09:19
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主持人好,听众朋友们下午好,我是东房网编辑阿心。很高兴今天有机会走进《105会客厅》栏目。

2018已经结束,虽然春节还没有过,但是楼市已经进入新的一年,我们今天就来总结一下房地产市场的2018年,展望一下2019年,和大家一起聊一聊关注度比较高的热点新闻、一些有趣的分析与报道,还有东营楼市的一些热门动态信息。

一、2018年中国房地产市场形势总结

1.政策:供需两侧精准调控,引导预期回归理性

2018年上半年、下半年的两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。3月,两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控,7月,中央政治局会议强调“下心解决好房地产市场问题…坚决遏制房价上涨”。在此基调下,地方调控政策体现出稳中偏紧、节奏及时、协同性强的特点。全年调控从供需两侧精准发力,市场预期已逐步回归理性,政策取得阶段性效果。

2.价格:百城价格整体趋稳,三线城市涨幅回落明显

整体来看,从2018年三季度开始,部分城市房价出现调整,这是多种因素共同作用的结果,市场预期明显转变。2019年房价有望进一步趋稳,部分之前涨福过大的城市延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱,部分无人口产业支撑的三四城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。

3.供求:供给增长,成交平稳,短期库存水平更趋合理

全国层面,截至11月,全国商品房累计销售面积为14.9亿平方米,同比增长1.4%,增速持续回落,去年拉动全国销售面积上的三四线城市今年明显降温,全国市场热度下降。城市层面,从数据上看重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定,三四季度房企供应放量增长,短期供不应求态势缓解,近几个月可售面积同比持续回升,更趋向合理区间。2019年,市场会延续下行,房企会而临更严峻的业绩挑战。成交结构方面,多数城市各层次产品价格小幅提升,重点城市各类楼盘价格涨势得到控制。

4.土地:推出和成交继续增长,热度明显下降,流拍突出

供求方面,2018年全国300个城市各类用地和住宅用地供求均继续增长,其中住宅用地推出同比增长近三成。价格方面,随着房企对市场预期的改变,土地竞拍热度降低,各类用地成交楼面价、溢价率均出现下降,全国300个城市各类用地成交楼面价同比下跌10.0%:平均溢价率为14.2%,较17年同期下降了16.4个百分点。土地市场降温显著,流拍情况显著增多。到目前,18年流拍总量已明显超越17年全年,财政压力较大的城市降低流拍地块起拍条件,争取再人市的积极性较高。

5.企业:业绩保持增长、拿地放缓,强化现金流管理

业绩方面,2018年,品牌房企销售业绩保持增长,碧桂园全年销售金额有望突破7000亿元,恒大和万科紧随其后,龙头企业规模效应突出。拿地方面,企业拿地补仓节奏放缓,品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额的比接近三成。融资方面,房地产金融监管从严,行业融资通道收缩,企业资金承压,大型房企融资优势依然突出。策略方面,随着调控政策持续深化,企业随行就布、加快推盘、积极营销,通过多元化布局自身现金安全与稳健经营。

关于2019年中国房地产市场趋势展望

1、行业环境:宏观维稳,微观灵活

经济方面,2018年经济国内外承压,下行趋势明显。展望2019年,中美贸易争端短时间缓和,长期走向不明确,将进一影响未来经济形势走向。若中美两国达成进一步协议,对外贸易压力将有所缓和,有助于经济运行保持平稳,货币政策将继续维待稳健中性;否则经济数据的走弱或要求货币政策有进一步的调整,明年仍有再次降准可能。同时M1、M2同比增速持续放缓,实体经济流动性未见明显改善,明年或更加注重疏通货币政策传导机制以保证流动性传导至实体经济。房地产政策方面,在房地产市场保持稳定运行的前提下,各项调控政策仍将以稳为主,同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。

2、市场趋势:市场逐步调整,投资、新开工增速回落至中低位水平

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2019年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落,新开工、投资中低速增长”的特点。需求端,调控坚推进进一步稳固预期,商品房销售而积将高位回落,但得益于城镇化支撑,全年降福有限,预计在5.0%-7.0%之间:其中一线城市销售面积稳中小幅回升的概率较大,二线城市分化显著,行情对冲后整体销售规模或有小幅调整,三四线市场需求支撑基础相对薄弱,销售面积下行压力较大。供应端,一方面,受限于销售规模的下行调整,房企开工积极性将明显减退,同时销售回款不畅也将制约房企投资热情;另一方面,近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支撑,保障新开工规模继续增长,同时也会带动投资额的上行。预计全年新开工、投资均保持中低速增长,新开工的增幅维持在4.6%-6.6%之间,投资增速在3.7%-5.7%左右。价格方面,随着预期逐渐巩固商品房价格将稳字当头,不排除微幅下跌可能,但跌幅有限。

二、我们现在来看一下山东楼市情况。取消限售!山东菏泽打响山东楼市调控放松第一枪。

12月18日下午,山东省四线城市菏泽市在其住房和城乡建设局网站上,悄悄地发布了本轮调控以来,山东省第一份由官方正式发布的取消限售文件。这是此轮楼市调控以来,山东第一个公开取消重磅政策的城市。

文件在说了一大堆尽快开工建设棚改,规范项目操作管理之后,重点来了,看似很不经意,咱们划个重点,总共有两点,意思就是:

1、商品住房限售措施取消,鼓励房产交易。

2、 降低商品房预售资金监管标准,减少当下开发商的资金压力。

菏泽的限售政策在2017年底出台,其中明确:对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限例转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

如今,来不及等到2019年,菏泽就放松了当地的房地产调控。离限售政策出台,刚满一年。

1、取消限售,意味着什么?

限售,是这一轮楼市调控的新标配。

从2017年3月厦门第一个上马之后,全国共有60多个城市跟随,其中不乏三四线城市。

限售时间虽然只是2-5年,但这是以拿到房地产证作为起始点。如果加上交房时间,实际冰封周期都在三四年以上,政策威力可想而知。

菏泽在2017年年底跟风上马限售,仅仅过了一年时间,所有房子都还未触及两年解禁条件。在这个关头,不顾“朝令夕改”的质疑,匆忙取消限售,这背后发生了什么?

答案很简单,楼市调整已经伤筋动骨,这些城市开始顶不住了。

2、为什么?

菏泽是棚改大市,其棚改规模冠绝全国,被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。这是一个重度依赖棚改的四线城市。

此前,有数据显示,仅2017年,就改造了18.2万户,占山东全省的1/4,约占全国的3%,数量在全国地级市中居第一位,涉及接近70万人,相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。2018年菏泽计划棚改达61896套,位居山东省第二。而2018年到2020年还有25万套改造任务,涉及100万人。

规模之大,覆盖范围之广,令人咋舌。

正是在棚改大跃进之下,菏泽房价一路飙升,卖地收入同样飙涨。仅2018年上半年,菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元,相比去年同期直接翻倍。一个地级市,挤进全国卖地收入30强,土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。

然而,2018年开始,棚改风向陡然直转。先是国开行收归棚改审批权限,接着住建部要求“库存地、房价上涨快”的城市逐步取消棚改货币化,再接着媒体传闻“棚改将取消政府购买模式”。

一系列大招接踵而至,棚改货币化即将告一段落,以菏泽为代表的棚改大市,楼市将应声直落,土地财政也将难以维系,压力之大可想而知。

棚改的直接结果就是土地供应增加,菏泽2017年土地出让金增幅高达312.54%,位居全国第二、山东第一。2018年上半年菏泽又以177亿元的巨量土地成交额,杀入了全国30强。

菏泽是三四线城市楼市的典型缩影。依靠大规模的棚改制造了上一轮楼市的繁荣。看数据,2016年到现在,房价至少涨了50%。但今年年底,棚改政策有了新的变化,在2019年的棚改计划中,政府购买服务模式将被取消。

融资形式的变化,给三四线城市棚改留下了巨大的资金缺口。没有钱,就无法大规模制造去库存的需求。

当然,没有钱,也没办法维持现在高位的卖地收入。

从供给端来看,从11月份《全国百城库存报告》可以看出,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。

其含义是,在棚改政策推行顺利的时候,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在,因为棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,库存基本面在发生变化,新一轮的加库存周期正在显现。

按照这个趋势,2019年,三四线城市房价上行动力会明显趋弱。但是,目前看来,这类城市房价并没有出现明显的大面积下跌,菏泽也没有。

房价没有跌,甚至还在涨,却要在年底赶着放松托市,这样看,确实有点太心急了。不能因为担心将来卖地收入下滑,就做些奇奇怪怪的举动。

3、松绑限售,是毒是药?

菏泽试图通过取消限售,重新激活楼市。然而,这可能是一厢情愿。

限售,的确提高了楼市投机成本,2-5年的限售时间,让投机资金无法进退自如,对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以取消限售,也能鼓励更多资金重回市场。

然而,它们忽视了限售的另一面。

要知道,楼市限售,形同冰封,锁住流动性。在房价大涨之时,它能遏制投机,在大跌之时,也能限制抛售,从而缓解楼市下跌态势。

三四线城市,房价上涨经由棚改货币化而来,本身就缺乏经济和人口基本面的支撑,更缺乏刚性需求的支撑。本来就不该对棚改大干快上,更不该凑热闹强行上马限售政策。

如今,在楼市下行周期,且无大水漫灌的配合,放开限售,究竟是引发抛售,还是引来抢房潮,可想而知。

相比而言,限购和限贷政策更具杀伤力。如果放开外地人限购,同时降低二套房首付,以及降低房贷利率,那么刺激意义就不可同日而语。

或许,当地的用意,本就不在取消限售。而是以这一政策为引子,试探上级对于松绑楼市调控的态度,从而为更大程度的楼市宽松打开大门。

所以,菏泽在取消限售的同时,还放松了对商品房预售资金的监管力度。刺激楼市之意,溢于言表。

4、哪些城市会跟进?

但无论怎样,取消限售的官方政策还是不期而至了。

不知道能不能成功实施,毕竟以前有过这样的先例,率先出放松政策的城市,在舆论之下又把文件给撤掉了。

 若一旦成功,会有城市跟进吗?当然有。

如果政策顺利实施,会造成很强的示范效应。因城施策本来就是当前政策制定的出发点,其他三四线城市尾随放松政策,并不为过,尤其是会从放松限售方面来进行松绑。

之后,楼市会怎样呢?

若是政策成功实施,三四线城市的楼市一定会回暖,但是能回暖多少呢?很难讲。

毕竟三四线城市的房价已经大涨,普遍翻番,价格价值都严重透支。没有稳定的人口流入和产业集聚,靠棚改硬生生制造出来的需求不会一直存在。

但是一二线热点城市近期肯定是不敢跟进的——

毕竟,在当下内外经济形势下,重要讲话依然强调三大攻坚战和供给侧结构性改革,重视制造业和高质量发展。看来,国家对经济下行的容忍度确实在增加,并没有表现出,希望依靠房地产这个“夜壶”再来拉动经济的意思。

许多业内人士都认为,2019年确实是个寒冬,但政策多多少少会有调整,可能集中在按揭利率、二套房的首付比以及中小城市政策方面。

5、2019年,楼市调控会否大范围松绑?

此番三四线城市,公开试探调控底线,这意味着什么?

作为专做房产抵押的暖流民间资本认为:

其一,楼市调控的政策底已经出现。今年前10个月,全国楼市调控超过400次,平均每天都有1次多调控。而在11月,楼市调控政策只有10多次。这些变化,说明楼市调控最严的时刻已经过去,政策很难再进一步加码。

其二,楼市局部松绑是大概率事件,地方政府势必会反复试探政策底线。基于房价维稳的出发点,楼市松绑是可以预料的。只要房价出现大幅调整,松绑就会随后而来。但这里的松绑,三四线城市空间更大,一二线城市一向从严从紧。

值得一提的是,一些地方政府,在土地财政和房地产依赖的推动下,势必反复试探调控底线,不断以政策微调来达到局部宽松的目的。

其三,没有大宽松,房价很难再有暴涨。这里的大宽松,首要者在于大水漫灌,降准降息同步配合,限购限贷次第放开,只有这样,才能重新激活残余的“六个钱包”,开启新一轮更加危险的楼市加杠杆。否则,局部局地的试探性宽松,对整体房价意义不大。

三、在说完山东情况之后呢,我们来看一下东营今年的楼市情况。2019年东营楼市要怎么走?其实真的不知道答案,但还是忍不住想探寻一番。

首先,中心城区在扩张,县区房地产发展如火如荼。截至2018年12月底,东营市累计127宗房地产相关用地(40年、70年产权用地)成交,其中中心城区(含东营区、开发区)仅30宗,仅占总量的23.62%,而垦利区有43宗,占总量的33.86%,广饶县有27宗,利津县有22宗,河口区4宗,东营港1宗。

业内人士认为,中心城中心区域的开发逐渐饱和,再加上《东营市人民政府办公室关于印发东营市中心城区房地产用地管理办法的通知》发布,“将推行片区综合开发”,“严格控制零星地块开发。单宗居住用地出让面积原则上不得低于30亩。”“对与周边区域不能连片开发、单宗土地面积不足10亩的地块,原则上按管辖范围进行收储,优先用于公共服务、公共设施建设或因地制宜建设小绿地、小广场、小公园、小停车场等。”以后中心城小地块项目越来越少,而面积较大的适合集中开发的地块则集中在金湖银河、职业学院片区以及东城南展区,中心城开发地块覆盖面积将越来越大,逐渐扩展。

2019年中心城区外展、垦利进一步与中心城对接,广饶和利津对城区进行改造提升的步伐会进一步加速。毕竟,广饶撤县设市、利津撤县设区也是有相关政策引导的。

精装房将成主流,保证品质成为对开发商最大的考验。几年前,精装房在东营还属于新鲜事物,但现在越来越多的购房者认可精装房,越来越多的项目选择精装交付。除几年前的恒大黄河生态城、恒大棕榈岛开始,到富力盛悦府、碧桂园·天玺及其他碧桂园旗下项目,再到鑫都·颐和府、金御华府、新邦·金向郡、富力铂悦府,这些都是精装项目。海通·花语城 桂园、海通蔚蓝郡、海通·西苑丽景等项目都有部分精装楼栋出售,其中海通·西苑丽景的精装房源推出时比毛坯房源销售得更好些,即将开盘的海通·花语城 桂园的精装房源也受到了购房者关注。还有的项目选择公共部分精装,大气的入户大堂让人眼前一亮。

如果说“精装”是对装修规格质量的要求,那么“全装”则是对装修范围的要求,相对于开发商主动选择“精装”,日前开发区出让的4宗地块要求高层住宅需“全装”,其中众成地产和祥泰地产各摘得1宗地块。从项目努力提升产品品质和竞争力的角度看,“全装”有希望变为“精装”,而“精装”有希望普及。

当然,装修规格、装修标准、装修所选用材质、装修施工队伍水平等等因素都将影响精装房的品质。后市,如何在同质化竞争中以更优良的品质取胜,如何避免精装房交付后的矛盾也将成为开发商考虑的问题。精装房时代来临,如何努力保证产品品质,如何保持和提升购房者的口碑和关注度将是开发商面临的重大考验。

对于购房者来说,在省事省力省心拎包住新房的同时,也要与时俱进学会怎样验收精装房。

有政策有市场,促进房地产业健康发展。

总体来看,明年稳定总需求将成为政策微调的主基调,调控政策的目的是防止房地产价格大起大落,围绕着市场价格进行理性回归。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌同样不是稳定。

对于东营楼市来说,除了来自银行方面的信贷杠杆,公积金方面限贷多套房,其他重量级的政策甚少,当然这是在东营楼市健康有序发展的前提下,若楼市出现疯狂之举,也一定会有相关政策来调整。

从目前东营楼市的需求看,城镇化进程催升的“进城”需求比较旺盛,不管是中心城区还是其他县区,农村人口向城市转移,外来务工人员在东营买房落户,外出工作人员返乡置业等等都是健康有效的刚需。同时,城区居民也有进一步改善居住条件的需求,这将促使住宅产品升级换代,旧房变新房,小房变大房,大房变别墅、大平层,物业一般的小区变成物业服务水平高质量的小区等等,而这也些改善类的需求也是有效的刚需。有效的刚需是促进楼市健康发展的源动力。

我们来看一下东营纯新盘,从东房网数据中心的统计数据看,此次纳入统计的33个项目中,22个位于中心城区,另涉及垦利区5个项目、广饶县3个项目、利津县2个项目、河口区1个项目。中心城区的项目占绝对的大多数,垦利区新项目数量也比较多。

从中心城的22个纯新盘项目看,东城南展区有3个——悦辰国际、金辰奥体学都、众成璟园;东城职业学院及植物园片区有4个——海通·花语城 桂园、海通蔚蓝郡、海通碧仙湖畔、鑫都·颐和府,开发区板块有4个——众成清风熙悦、东营光谷未来城、碧桂园·云顶、万达蓝城·凤起上河。东城北部金湖银河片区有3个——凌上·龙庭御府、众成金湖新城南区、悦翔学府;耿井片区有2个——众成熙悦华庭、湖畔悦府;新区板块有2个——东营王府井生活广场、新邦·金向郡;西城其他区域有4个——碧桂园·天汇、金御华府、邦德小镇、景屋·归园田居。除开发区之外,东城南展区、职业学院片区、金湖银河片区都是城市发展的重点区域。

值得注意的是,2018年年末,开发区及金湖银河片区、锦苑片区、新区南部片区都有新地块出让,若这些地块顺利成交,中心城又将增加不少新项目。

城市的开发往往是一个板块一个板块集中发力,逐渐发展起来的,当中心城区发展完善后,就慢慢向外围发展,当外围慢慢扩展后几个片区又能连成一大片。比如东西城的对接,比如垦利和中心城区的对接,比如东城的南展都是如此。城市板块集中发展对各个项目而言是机遇,同时也是竞争,如何避免同质化,如何提升自身的品质,如何有效进行营销推广都是对项目的考验。

对于以上东营楼市各方面,东房网都做了相应年度专题,对此关注的朋友可以关注东房网东方视点2018年年报展望系列了解详细信息。


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